Як переоформити квартиру в Україні

Переоформлення квартири – важливий юридичний процес, який потребує уваги до деталей та розуміння законодавчих нюансів. Незалежно від того, чи ви купуєте нове житло, отримуєте його у спадок або даруєте близькій людині, правильне оформлення документів гарантує законність операції та захист ваших прав власності на квартиру. У цій статті ми розглянемо всі законні способи переоформлення квартири, необхідні документи, процедури та особливості кожного методу, а також поради щодо уникнення типових помилок.

Законні способи переоформлення квартири

Українське законодавство передбачає кілька легальних способів зміни власника нерухомості. Кожен з них має свої особливості, переваги та недоліки, які варто враховувати при виборі найбільш підходящого варіанту.

Купівля-продаж

Купівля-продаж – найпоширеніший спосіб переоформлення квартири. Цей процес передбачає укладання договору купівлі-продажу між продавцем та покупцем, його нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію права власності.

При купівлі-продажу відбувається повне відчуження майна від попереднього власника до нового за певну грошову компенсацію. Сума угоди фіксується в договорі та може бути предметом оподаткування. Особливо важливо коректно визначити вартість квартири, адже від цього залежить розмір податків та зборів. Якщо ваша мета – швидко продати квартиру за вигідною ціною, варто ознайомитися з рекомендаціями щодо швидкого продажу житла.

З 2023 року процедура купівлі-продажу була дещо спрощена завдяки цифровізації деяких етапів. Зокрема, тепер можна отримати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно онлайн, що значно пришвидшує процес.

Дарування

Дарування – це безоплатна передача права власності на квартиру від одної особи (дарувальника) до іншої (обдаровуваного). Цей спосіб часто використовується між близькими родичами, оскільки в такому випадку обдаровуваний звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб.

Варто зазначити, що договір дарування є безповоротним – після державної реєстрації права власності дарувальник не може вимагати повернення квартири, навіть якщо відносини з обдаровуваним погіршилися. Саме тому перед оформленням дарування варто зважити всі “за” і “проти”.

У воєнний час процедура дарування залишається доступною, проте через обмеження пересування та роботи нотаріусів у деяких регіонах можуть виникати затримки.

Успадкування

Успадкування – перехід права власності на квартиру після смерті власника до його спадкоємців. Спадкування може відбуватися за законом або за заповітом.

При спадкуванні за законом квартира переходить до спадкоємців відповідно до черговості, визначеної Цивільним кодексом України. При спадкуванні за заповітом квартира переходить до осіб, визначених заповідачем.

Процес успадкування починається з відкриття спадщини, яке відбувається в день смерті спадкодавця. Спадкоємці мають 6 місяців для прийняття спадщини, звернувшись до нотаріуса за місцем відкриття спадщини.

Особливістю успадкування у 2023-2024 роках стало спрощення процедури для спадкоємців загиблих захисників України та цивільних осіб, які постраждали внаслідок військових дій.

Обмін

Обмін квартири – це взаємна передача права власності на нерухомість між двома або більше власниками. Цей спосіб використовується рідше, ніж купівля-продаж, але може бути вигідним, якщо сторони бажають отримати нерухомість, а не гроші.

При обміні укладається договір міни, який за своєю юридичною природою схожий на договір купівлі-продажу, але передбачає обмін майном, а не грошову компенсацію. Якщо квартири, що обмінюються, мають різну вартість, можлива грошова доплата.

Необхідні документи для переоформлення квартири

Для успішного переоформлення квартири необхідно підготувати пакет документів, який залежить від обраного способу передачі права власності. Розглянемо документи для кожного способу окремо.

Документи для купівлі-продажу

Для укладання договору купівлі-продажу квартири необхідно підготувати:

• Паспорти та ідентифікаційні коди продавця та покупця
• Документи, що підтверджують право власності продавця на квартиру (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, спадкування тощо)
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (актуальний на момент угоди)
• Технічний паспорт на квартиру (не старший 1 року)
• Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги
• Довідка про склад зареєстрованих осіб у квартирі
• Згода співвласників на продаж (якщо квартира у спільній власності)
• Згода подружжя на продаж (якщо продавець перебуває у шлюбі)
• Дозвіл органів опіки та піклування (якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні або недієздатні особи)
• Довідка про осіб, зареєстрованих у квартирі (якщо такі є)

Документи для дарування

Для оформлення договору дарування потрібні:

• Паспорти та ідентифікаційні коди дарувальника та обдаровуваного
• Документи, що підтверджують право власності дарувальника на квартиру
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Технічний паспорт на квартиру
• Згода співвласників на дарування (якщо квартира у спільній власності)
• Згода подружжя на дарування (якщо дарувальник перебуває у шлюбі)
• Дозвіл органів опіки та піклування (якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні або недієздатні особи)

Документи для успадкування

Для оформлення спадщини необхідно подати:

• Паспорт та ідентифікаційний код спадкоємця
• Свідоцтво про смерть спадкодавця
• Заповіт (якщо є)
• Документи, що підтверджують право власності спадкодавця на квартиру
• Документи, що підтверджують родинні зв’язки зі спадкодавцем (для спадкування за законом)
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Довідка про останнє місце проживання спадкодавця
• Оцінка вартості нерухомості

Документи для обміну

Для оформлення договору міни потрібні:

• Паспорти та ідентифікаційні коди всіх учасників обміну
• Документи, що підтверджують право власності на об’єкти обміну
• Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Технічні паспорти на об’єкти обміну
• Згоди співвласників та подружжя на обмін
• Дозволи органів опіки та піклування (за необхідності)

Покроковий процес переоформлення квартири

Процес переоформлення квартири складається з кількох етапів, які відрізняються залежно від обраного способу. Основною метою цього процесу є надійне оформлення права власності на квартиру. Розглянемо основні кроки для кожного з них.

Процес купівлі-продажу

1. Перевірка документів та юридичної чистоти квартири. Цей етап включає перевірку права власності продавця, наявності обтяжень, арештів, заборон, іпотеки тощо.
2. Підготовка необхідних документів, описаних у попередньому розділі.
3. Обрання нотаріуса та узгодження умов договору. На цьому етапі важливо детально прописати всі умови: ціну, строки передачі квартири та коштів, відповідальність сторін.
4. Підписання договору купівлі-продажу та його нотаріальне посвідчення. Цей крок зазвичай супроводжується сплатою коштів продавцю.
5. Державна реєстрація права власності покупця. Нотаріус як державний реєстратор вносить відповідні зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
6. Отримання витягу з Державного реєстру, який підтверджує право власності покупця.
7. Зняття з реєстрації попередніх мешканців та реєстрація нових у квартирі (за бажанням).

Процес дарування

Процес дарування дуже схожий на купівлю-продаж, але має деякі особливості:

1. Перевірка документів та права власності дарувальника.
2. Підготовка необхідних документів.
3. Обрання нотаріуса та складання договору дарування. Важливо зазначити, що договір дарування не може містити умов про зустрічні зобов’язання обдаровуваного.
4. Нотаріальне посвідчення договору дарування.
5. Державна реєстрація права власності обдаровуваного.
6. Отримання витягу з Державного реєстру.

Процес успадкування

Процес успадкування квартири має такі етапи:

1. Звернення до нотаріуса за місцем відкриття спадщини протягом 6 місяців з дня смерті спадкодавця.
2. Подання заяви про прийняття спадщини та необхідних документів.
3. Відкриття спадкової справи нотаріусом.
4. Перевірка нотаріусом наявності інших спадкоємців та їхніх прав.
5. Оцінка вартості нерухомого майна для визначення розміру державного мита.
6. Сплата податків та зборів (якщо необхідно).
7. Отримання свідоцтва про право на спадщину (після закінчення 6-місячного строку).
8. Державна реєстрація права власності спадкоємця.
9. Отримання витягу з Державного реєстру.

Процес обміну

Обмін квартири відбувається за такою схемою:

1. Взаємна перевірка документів на об’єкти обміну.
2. Підготовка необхідних документів.
3. Обрання нотаріуса та складання договору міни.
4. Нотаріальне посвідчення договору міни.
5. Державна реєстрація прав власності обох сторін на отримані об’єкти.
6. Отримання витягів з Державного реєстру.

Податки та збори при переоформленні квартири

При переоформленні квартири необхідно сплатити певні податки та збори, розмір яких залежить від способу переоформлення та вартості нерухомості.

Податки та збори при купівлі-продажу

При купівлі-продажу квартири сплачуються:

• Державне мито – 1% від вартості квартири, але не більше 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (850 грн)
• Плата за послуги нотаріуса (від 5000 грн, залежно від складності угоди)
• Плата за державну реєстрацію права власності – 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (близько 260 грн)
• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 5% від вартості квартири (сплачує продавець, якщо це не перший продаж житла за рік)
• Військовий збір – 1,5% від вартості квартири (сплачує продавець)

Податки та збори при даруванні

При даруванні квартири сплачуються:

• Державне мито – 1% від вартості квартири
• Плата за послуги нотаріуса
• Плата за державну реєстрацію права власності
• ПДФО – 5% від вартості квартири (сплачує обдаровуваний, якщо він не є членом сім’ї першого ступеня споріднення з дарувальником)
• Військовий збір – 1,5% від вартості квартири (сплачує обдаровуваний, якщо він не є членом сім’ї першого ступеня споріднення)

Податки та збори при успадкуванні

При успадкуванні квартири сплачуються:

• Плата за послуги нотаріуса
• Плата за видачу свідоцтва про право на спадщину – 0,5% від вартості квартири
• Плата за державну реєстрацію права власності
• ПДФО – 5% від вартості квартири (сплачує спадкоємець, якщо він не є членом сім’ї першого ступеня споріднення зі спадкодавцем)
• Військовий збір – 1,5% від вартості квартири (сплачує спадкоємець, якщо він не є членом сім’ї першого ступеня споріднення)

Податки та збори при обміні

При обміні квартири сплачуються:

• Державне мито – 1% від вартості кожного об’єкта обміну
• Плата за послуги нотаріуса
• Плата за державну реєстрацію права власності
• ПДФО – 5% від різниці вартості об’єктів обміну (якщо один з об’єктів дорожчий)
• Військовий збір – 1,5% від різниці вартості об’єктів обміну

Типові помилки при переоформленні та як їх уникнути

При переоформленні квартири власники часто допускають помилки, які можуть призвести до затягування процесу або навіть визнання угоди недійсною. Розглянемо найпоширеніші з них та способи їх уникнення.

Недостатня перевірка документів

Одна з найпоширеніших помилок – недостатня перевірка документів на квартиру. Перед укладанням будь-якої угоди необхідно:

• Перевірити наявність обтяжень, арештів, заборон
• Уточнити склад зареєстрованих осіб
• Перевірити наявність заборгованості за комунальні послуги
• З’ясувати статус квартири (чи не є вона предметом судового спору)

Для перевірки можна скористатися Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним реєстром заборон відчуження нерухомого майна, Єдиним реєстром боржників.

Неправильне визначення вартості квартири

Заниження вартості квартири з метою економії на податках та зборах – поширена практика, яка може призвести до проблем:

• Оскарження угоди податковими органами
• Додаткове нарахування податків та штрафів
• Відмова у державній реєстрації права власності

Рекомендується вказувати в договорі реальну вартість квартири або не нижче оціночної вартості, визначеної ліцензованим оцінювачем.

Ігнорування прав третіх осіб

При переоформленні квартири необхідно враховувати права:

• Співвласників
• Подружжя
• Неповнолітніх дітей
• Осіб, які мають право користування квартирою (наприклад, за договором довічного утримання)

Ігнорування цих прав може призвести до визнання угоди недійсною.

Недотримання форми договору

Договори щодо нерухомості підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги призводить до недійсності угоди.

Строки переоформлення квартири

Для планування процесу переоформлення квартири важливо знати приблизні строки кожного етапу.

Строки при купівлі-продажу

• Збір документів – від 1 тижня до 1 місяця
• Перевірка юридичної чистоти квартири – від 3 днів до 2 тижнів
• Нотаріальне посвідчення договору – 1 день
• Державна реєстрація права власності – до 5 робочих днів (за стандартною процедурою)

Загальний строк процедури купівлі-продажу – від 2 тижнів до 2 місяців.

Строки при даруванні

• Збір документів – від 1 тижня до 1 місяця
• Нотаріальне посвідчення договору – 1 день
• Державна реєстрація права власності – до 5 робочих днів

Загальний строк процедури дарування – від 2 тижнів до 1,5 місяця.

Строки при успадкуванні

• Строк прийняття спадщини – 6 місяців з дня смерті спадкодавця
• Збір документів – від 2 тижнів до 2 місяців
• Отримання свідоцтва про право на спадщину – після закінчення 6-місячного строку
• Державна реєстрація права власності – до 5 робочих днів

Загальний строк процедури успадкування – від 6 місяців до 1 року.

Строки при обміні

• Збір документів – від 2 тижнів до 1,5 місяця
• Нотаріальне посвідчення договору – 1 день
• Державна реєстрація права власності – до 5 робочих днів

Загальний строк процедури обміну – від 3 тижнів до 2 місяців.

Особливості переоформлення під час воєнного стану

Воєнний стан в Україні вніс певні корективи у процедуру переоформлення квартир:

1. Обмеження територіальної юрисдикції нотаріусів скасовано. Тепер можна звернутися до будь-якого нотаріуса незалежно від місцезнаходження нерухомості.
2. Введено додаткові перевірки щодо продавців з тимчасово окупованих територій.
3. Запроваджено електронну систему для перевірки осіб на предмет включення до санкційних списків.
4. Спрощено процедуру успадкування для сімей загиблих захисників України.
5. Запроваджено можливість дистанційного нотаріального посвідчення для окремих категорій громадян.

Самостійне оформлення vs звернення до посередників

Переоформити квартиру можна самостійно або за допомогою посередників (агентств нерухомості, юристів). Розглянемо переваги та недоліки кожного підходу.

Переваги самостійного оформлення:

• Економія коштів на послугах посередників
• Повний контроль над процесом
• Набуття корисного досвіду

Недоліки самостійного оформлення:

• Значні витрати часу
• Ризик допустити помилки через незнання нюансів
• Необхідність самостійно взаємодіяти з різними установами

Переваги звернення до посередників:

• Економія часу та зусиль
• Професійний підхід до перевірки документів
• Допомога в переговорах та узгодженні умов
• Супровід на всіх етапах процесу

Недоліки звернення до посередників:

• Додаткові витрати на послуги (від 1% до 5% від вартості квартири)
• Ризик потрапити на недобросовісного посередника
• Можлива спроба нав’язати додаткові послуги

Онлайн-послуги при переоформленні квартири

Розвиток електронних сервісів в Україні значно спростив деякі етапи переоформлення квартири. Серед доступних онлайн-послуг:

• Замовлення витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через портал «Дія»
• Перевірка інформації про об’єкт нерухомості в Реєстрі речових прав
• Перевірка обтяжень та арештів через Єдиний реєстр боржників
• Запис на прийом до нотаріуса через електронний кабінет
• Отримання інформаційної довідки з Державного реєстру прав
• Електронна реєстрація місця проживання

Для користування цими сервісами необхідно мати електронний підпис або BankID.

Часто задані питання (FAQ)

Чи можна переоформити квартиру без нотаріуса?

Ні, всі угоди з нерухомістю потребують нотаріального посвідчення. Недотримання цієї вимоги призводить до недійсності угоди.

Що таке “чиста” квартира з юридичної точки зору?

“Чиста” квартира – це нерухомість без обтяжень, арештів, заборон, без зареєстрованих осіб, які мають право користування нею, без заборгованості за комунальні послуги, не є предметом судового спору.

Чи можна переоформити квартиру, якщо співвласник проти?

Якщо квартира перебуває у спільній частковій власності, власник частки може розпорядитися нею без згоди інших співвласників, але з дотриманням їхнього права переважної купівлі. Якщо квартира у спільній сумісній власності, потрібна згода всіх співвласників.

Чи потрібно оформлювати згоду подружжя, якщо квартира придбана у шлюбі?

Так, якщо квартира придбана у шлюбі, вона є спільною сумісною власністю подружжя, і для її продажу або дарування потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Чи можна подарувати квартиру з умовою проживання в ній дарувальника?

Так, можна. Для цього в договорі дарування прописується умова про збереження за дарувальником права користування квартирою довічно або на певний строк.

Глосарій основних термінів

Відчуження майна – передача права власності на майно від однієї особи до іншої.

Державна реєстрація права власності – офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття права власності на нерухомість.

Договір купівлі-продажу – двостороння угода, за якою одна сторона (продавець) передає майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає майно і сплачує за нього певну грошову суму.

Договір дарування – договір, за яким одна сторона (дарувальник) безоплатно передає майно у власність другій стороні (обдаровуваному).

Спадкування – перехід прав та обов’язків від померлої фізичної особи до інших осіб.

Спільна часткова власність – власність двох або більше осіб з визначенням часток кожного з них у праві власності.

Спільна сумісна власність – власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.

Висновок та рекомендації

Переоформлення квартири – відповідальний процес, який потребує уваги до деталей та дотримання всіх юридичних процедур. При виборі способу переоформлення варто враховувати:

• Мету переоформлення (продаж, передача родичам тощо)
• Фінансові можливості (податки, збори, послуги фахівців)
• Часові обмеження
• Особливості відносин між сторонами

Незалежно від обраного способу, рекомендуємо:

1. Ретельно перевіряти документи та юридичну чистоту квартири.
2. Звертатися до досвідчених нотаріусів з хорошою репутацією.
3. Не економити на професійній консультації юриста у складних випадках.
4. Зберігати всі документи, чеки та квитанції про сплату податків та зборів.
5. Не погоджуватися на сумнівні схеми економії на податках.

За дотримання всіх процедур та рекомендацій переоформлення квартири пройде без зайвих проблем та забезпечить спокійне користування нерухомістю новому власнику.